Perché investire a Bali e in Indonesia?

Se desideri investire nel mercato immobiliare a Bali, soprattutto se si tratta della tua prima esperienza e non sai da dove iniziare, questa guida potrebbe essere la soluzione che stai cercando.

Approcciarsi a investimenti immobiliari all’estero, specialmente in una destinazione come l'Indonesia, potrebbe sembrare una sfida complessa e rischiosa. Non si tratta solo di esplorare un territorio nuovo, ma anche di confrontarsi con normative locali, un mercato che potresti non conoscere a fondo e le dinamiche imprevedibili delle fluttuazioni valutarie.

Come fare, dunque, per muovere i primi passi in modo sicuro?

Non preoccuparti: nei prossimi paragrafi ti guideremo attraverso gli otto aspetti essenziali da considerare prima di acquistare una proprietà a Bali. Prima di tutto, però, analizziamo insieme il contesto economico di quest’isola straordinaria, così da partire con una visione chiara e informata.

Da gennaio a luglio 2024, Bali ha già superato il totale degli arrivi registrati nel 2019, con ben 7,75 milioni di turisti internazionali che hanno scelto l'isola come destinazione.
Questo dato rappresenta un notevole aumento del 20,75% rispetto allo stesso periodo del 2023!

Luglio 2024 è stato un mese particolarmente straordinario, con 1,31 milioni di arrivi internazionali presso l'aeroporto I Gusti Ngurah Rai. Questo risultato ha segnato un incremento del 9,42% rispetto a giugno e del 16,91% rispetto a luglio 2023, confermando l'attrattività globale di Bali, l'Isola degli Dei.

Nel 2024, Bali si è classificata al secondo posto tra le destinazioni più visitate al mondo, superando città iconiche come Parigi, Roma, New York e Bangkok.
Questa ricerca si basa su 12 mesi di valutazioni eccellenti riguardanti alloggi, ristoranti e attività.

Se nel 2023 il numero di visitatori internazionali ha registrato un incremento del 74,07% rispetto a luglio 2022, evidenziando un notevole recupero del settore turistico, il 2024 si chiude con oltre 6,3 milioni di turisti stranieri che hanno visitato Bali, superando i livelli pre-COVID.

Questi dati non solo confermano la crescente popolarità di Bali tra i turisti di tutto il mondo, ma rappresentano anche una notizia particolarmente incoraggiante per gli investitori immobiliari: un alto afflusso di visitatori si traduce in tassi di occupazione elevati e una forte domanda per proprietà in affitto.

La domanda di alloggi a Bali non proviene solo dai turisti internazionali, ma anche da visitatori domestici.

La maggior parte dei residenti indonesiani viaggia con famiglie numerose, che soggiornano sull’isola per vacanze brevi o lunghe. Spesso, oltre ai bambini, portano con sé nonni, genitori e, in alcuni casi, anche il personale di servizio come le tate.

Per questo motivo, soggiornare in un hotel si rivela spesso poco pratico. La soluzione ideale per queste famiglie è affittare una villa, preferibilmente situata nelle località più richieste, dove possono godere di maggiore spazio, privacy e comfort.

La forte domanda proveniente dal mercato domestico a Bali offre una solida base di stabilità per gli investitori. Con una popolazione che supera i 4 milioni di persone e una classe media in continua espansione, la richiesta di beni e servizi è costante, creando un ambiente ideale per gli investimenti.

Inoltre, essendo una delle isole più visitate al mondo, non sorprende che l’investimento immobiliare a Bali continui a essere uno dei più redditizi e stabili del panorama globale.

Grazie all’aeroporto Ngurah Rai, Bali si è consolidata come una delle destinazioni principali per il turismo internazionale. Nel 2024, l’isola ha accolto oltre 6,3 milioni di visitatori internazionali, contribuendo significativamente all’aumento dei tassi di occupazione delle strutture ricettive e alla crescita del mercato immobiliare.

Rispetto a località più costose come Singapore o Hong Kong, l'Indonesia offre un'opportunità di investimento nel settore immobiliare asiatico a costi notevolmente più contenuti.

A Bali, è possibile acquistare un appartamento a partire da €85.000 o costruire una villa a partire da €130.000. L'isola è stata anche identificata come una delle destinazioni con i prezzi delle abitazioni più bassi al mondo, come evidenziato in un rapporto di Arabian Business.

Nonostante i prezzi accessibili, Bali continua a offrire servizi e strutture di alta qualità, mercati vivaci e paesaggi mozzafiato, rendendola una scelta ideale per gli investitori in cerca di opportunità nel settore immobiliare.

Questa combinazione di accessibilità e qualità rende Bali un mercato altamente interessante, attirando un ampio ventaglio di investitori in cerca di valore.

Bali attira milioni di turisti ogni anno, creando una domanda costante di alloggi.

Questo si traduce in una fonte affidabile di reddito da locazione per i proprietari di immobili, soprattutto per coloro che decidono di mettere la propria proprietà su piattaforme come Airbnb.
Investendo in zone strategiche come Ubud, Uluwatu o Gili, è possibile ottenere un ritorno annuale medio sugli affitti che varia tra il 15% e il 20%.

Ciò che rende Bali ancora più interessante come destinazione di investimento è la rapidità con cui puoi vedere un ritorno sul tuo capitale: le proprietà possono ripagarsi in soli 5-6 anni, grazie a un forte reddito da locazione e al potenziale di crescita del valore immobiliare.

Bali ha adottato diverse misure per migliorare il suo ambiente imprenditoriale, semplificando il processo per gli investitori che desiderano avviare e gestire le proprie attività sull’isola.

Il governo indonesiano ha lavorato per semplificare i processi, ridurre la burocrazia e introdurre politiche favorevoli agli investimenti, al fine di attrarre capitali esteri. Un esempio concreto di questo impegno è il sistema Online Single Submission (OSS), introdotto nel 2018, che semplifica notevolmente l’ottenimento dei permessi e delle licenze necessarie.

Queste iniziative hanno ridotto in modo significativo il tempo e gli sforzi richiesti per avviare un'attività a Bali, creando così un ambiente più favorevole e stimolante per gli investitori.

Il supporto del governo indonesiano per l'industria turistica di Bali è evidente sotto diversi aspetti.

Bali sta continuamente potenziando le sue infrastrutture, con miglioramenti nelle strade e autostrade, nuove linee di autobus e opzioni di trasporto pubblico, e una costante espansione dei servizi sanitari e della connessione internet ad alta velocità.

Un esempio tangibile di questi sviluppi è l'autostrada a pedaggio che collega Denpasar a Nusa Dua, la quale ha ridotto il tempo di viaggio della metà, rendendo la tua futura proprietà più accessibile sia per i turisti che per i residenti.

L'isola sta vedendo la costruzione di nuovi ospedali internazionali e strutture sanitarie, come il Bali International Hospital, che offrono servizi di alta qualità. La presenza di strutture sanitarie avanzate aumenta l'appeal delle proprietà, rendendole ancora più attraenti per pensionati e famiglie.

I terreni a Bali sono soggetti ad una precisa regolamentazione di zonizzazione e il primo passo per un attento investimento è esaminare attentamente le diverse aree e località.

Luoghi popolari come Canggu, Ubud, Seseh, Uluwatu e Gili Trawangan sono ideali se la tua strategia di investimento prevede la messa in affitto della proprietà. Questi quartieri attraggono un numero significativo di turisti, garantendo una domanda costante.

Non dimenticare di esplorare attentamente l'intero quartiere, osservando le strade principali, i ristoranti e i bar più frequentati, e le attrazioni nelle vicinanze. Questo ti aiuterà a scegliere la location migliore per il tuo investimento immobiliare.

Verifica legale: Assicurati che il contratto di locazione sia chiaro e completo, prestando particolare attenzione alla durata del lease, alle opzioni di estensione e alle eventuali regole da rispettare.

Proprietario: Controlla il titolo di proprietà per evitare sorprese relative alla titolarità del terreno e per prevenire possibili problemi legali.

Ispeziona la proprietà: Visita personalmente la proprietà per valutarne le condizioni. Eviterai così di dover affrontare costi aggiuntivi per riparazioni non previste dopo l'acquisto.

Prepara un margine di sicurezza: Considera tutti i costi legati all'acquisto, non solo il prezzo della villa. Includi le tasse, i costi di manutenzione e le eventuali spese comunitarie.

Rispettare le normative: Assicurati che la villa rispetti le normative locali riguardanti la costruzione e l’utilizzo del terreno, in particolare se prevedi di apportare modifiche strutturali.

Il secondo errore più comune che gli stranieri commettono quando investono a Bali è l’utilizzo di un sistema di nomina. Ma cosa significa esattamente?

Un sistema di nomina prevede che un individuo o un’entità venga designato da un’altra parte (il nominatore) per detenere la proprietà di un immobile o di un bene a suo nome. In pratica, il nominato risulta essere il proprietario registrato dell’immobile, mentre l’investitore mantiene i diritti economici, inclusi quelli relativi ai redditi derivanti dalla proprietà o ai proventi della vendita.

Poiché la legge indonesiana limita la proprietà diretta agli stranieri, molti investitori si rivolgono a questa "scorciatoia" per cercare di aggirare le restrizioni. Tuttavia, è fondamentale sapere che il sistema di nomina non è né legale né sicuro. Infatti, il proprietario del terreno nominato ha la facoltà di vendere l’immobile senza il tuo consenso, mettendo a rischio il tuo investimento.

A Bali, gli stranieri non possono ottenere mutui dalle banche locali, il che significa che non è possibile finanziare l'acquisto di una proprietà attraverso un prestito bancario.

Di conseguenza, è necessario pagare l’intero importo al momento della firma del contratto.

Questa condizione rende l'acquisto di un immobile a Bali più impegnativo, e per questo motivo è essenziale avere risparmi sufficienti prima di procedere con l'acquisto.

Alcuni investitori stranieri esplorano altre opzioni di finanziamento, come ottenere un prestito nel loro paese d’origine o collaborare con finanziatori privati. Tuttavia, queste soluzioni non sono paragonabili a un mutuo bancario locale e comportano differenze significative in termini di tassi di interesse e condizioni di pagamento.

Se stai pensando di investire a Bali, è fondamentale conoscere le regole di zonizzazione del terreno.

La zonizzazione del terreno è un insieme di norme che regolano cosa puoi costruire e fare su una determinata proprietà. Queste regole servono a mantenere l’ordine e garantire che edifici e attività siano in armonia con l’area circostante.

A Bali, ci sono alcune zone principali che è importante conoscere:

• Zona Residenziale (gialla)
• Zona Commerciale (rossa)
• Zona Turistica (rosa)
• Zona Agricola (verde)

Se investi in una proprietà a Bali ecco le principali tasse di cui devi essere a conoscenza:

• Tassa sulla proprietà e sull’edificio (PBB). Questa tassa annuale viene calcolata moltiplicando il 20% del valore della proprietà per lo 0,5%. È un importo ridotto, ma deve essere pagato ogni anno per evitare sanzioni.

• Imposta sul trasferimento di proprietà. Quando trasferisci la proprietà, dovrai pagare una tassa del 5% sul valore dichiarato nell'atto di vendita.

• Tassa sulla costruzione. Basata sul budget di costruzione, varia dall’1,75% al 6% a seconda di chi ha realizzato la costruzione.

• Tassa di lusso. Se il valore della tua proprietà supera i 30 miliardi di IDR (circa 2 milioni di dollari USA), dovrai pagare una tassa del 20%.

• Tassa sul cambio di nome. Quando modifichi il nome sul certificato della proprietà, è previsto un piccolo costo calcolato in base alla superficie del terreno.

• Vendita di proprietà in leasehold. Se sei uno straniero che vende una proprietà in leasehold senza un numero fiscale indonesiano (NPWP), affronterai una tassa del 20% sulla vendita. Tuttavia, se il tuo paese ha un trattato contro la doppia imposizione con l’Indonesia, potrai compensare questa tassa con quella del tuo paese di origine.

Disclaimer: Le informazioni fornite in questo articolo hanno solo uno scopo informativo generale e potrebbero non riflettere le normative più aggiornate. Consulta sempre un professionista legale o finanziario qualificato prima di prendere decisioni di investimento.

Quando acquisti una proprietà a Bali, è essenziale ottenere un permesso di costruzione (PBG, Persetujuan Bangunan Gedung), che ha sostituito il precedente sistema IMB (Izin Mendirikan Bangunan).

Il PBG garantisce che l'edificio sia conforme alle normative locali e che rispetti gli standard di sicurezza.
Senza di esso, la costruzione potrebbe essere considerata illegale, con potenziali conseguenze gravi come multe o, nel peggiore dei casi, l'abbattimento dell'edificio.

Per evitare complicazioni, è fondamentale assicurarsi che la proprietà disponga di un PBG valido prima di intraprendere qualsiasi lavoro di costruzione o ristrutturazione. Questo ti aiuterà a mantenere il tuo investimento legale e conforme, riducendo rischi e imprevisti.

Ti immagini vivere in una graziosa casa vicino al mare o preferisci un investimento che possa crescere nel tempo? Chiarire i tuoi obiettivi ti aiuterà a restringere le opzioni e a trovare la soluzione ideale.

Bali e l'Indonesia offrono una straordinaria varietà di luoghi, ognuno con la propria atmosfera e opportunità uniche. Zone come Ubud, Uluwatu, o Gili sono perfette per chi cerca tranquillità e contatto con la natura.
Località come Seminyak o Canggu, invece, sono sempre animate, piene di vita e attraggono un gran numero di visitatori.

Quando valuti diverse ville, presta particolare attenzione alla posizione e ai servizi offerti. Un luogo tranquillo ma ben collegato, vicino alla spiaggia, ai negozi e ai ristoranti, è un elemento chiave per un investimento di successo.

Cerca proprietà che presentino caratteristiche distintive, come piscine private, viste panoramiche mozzafiato e stanze spaziose. Questi elementi non solo migliorano la qualità della vita, ma aumentano il valore percepito della proprietà, attirando più visitatori e massimizzando il tuo ritorno sull’investimento.

Quando acquisti una villa a Bali, puoi scegliere tra due opzioni principali: una villa in costruzione (off-plan) o una già completata.

Ville off-plan
Optare per una villa off-plan spesso rappresenta un'opzione più economica, con un potenziale significativo di aumento di valore una volta terminata. Inoltre, avrai la possibilità di personalizzarla in base al tuo stile e alle tue esigenze. Tuttavia, è importante considerare i possibili rischi, come ritardi nei lavori dovuti al meteo o alla disponibilità dei materiali.

Ville già costruite
Scegliendo una villa già completata, potrai vedere esattamente cosa stai acquistando, senza sorprese, e iniziare immediatamente a generare guadagni dagli affitti. Questa opzione offre maggiore sicurezza e tempi più rapidi per ottenere un ritorno sull’investimento.

La tua decisione dipenderà dalle tue priorità:
Preferisci risparmiare ora e puntare su un investimento a lungo termine con margini di guadagno più alti?
Oppure cerchi una soluzione immediata e sicura, pronta a generare reddito fin da subito?

Stai cercando la villa perfetta a Bali?

Inizia esplorando i principali siti web per avere un'idea delle opzioni disponibili, ma non limitarti a questa fase iniziale. Parlare con agenti immobiliari esperti e con una profonda conoscenza del mercato locale può fare una grande differenza. Grazie alla loro esperienza, potranno guidarti verso le migliori offerte e offrirti consigli personalizzati in base al tuo budget e alle tue esigenze.

Non sottovalutare il valore di un passaparola. Amici e conoscenti potrebbero avere suggerimenti utili o conoscerne opportunità uniche che non troveresti facilmente online.

Un approccio combinato tra ricerche online, consulenze con agenti e il supporto della tua rete personale aumenta significativamente le probabilità di scoprire una villa perfetta, magari nascosta ai percorsi più battuti.

Considera la posizione: è fondamentale. Valuta attentamente quanto la villa sia vicina a spiagge, negozi e infrastrutture in fase di sviluppo. Investire in un’area in crescita o destinata a diventare più popolare può rappresentare un'eccellente opportunità per aumentare il valore del tuo investimento nel tempo.

Che tu voglia affittare la villa, viverci o fare entrambe le cose, questo approccio ti aiuterà a raggiungere i tuoi obiettivi con maggiore sicurezza.

Prima di finalizzare l'acquisto di una proprietà in Indonesia, è fondamentale verificare la legittimità del venditore e condurre un'accurata due diligence.

A Bali, molte proprietà possono avere più proprietari a causa di eredità, quindi accertarsi della titolarità effettiva è un passo essenziale.

Non vuoi trovarti a comprare un immobile coinvolto in dispute legali o venduto da qualcuno che non ha il diritto di farlo.

Ecco i passaggi da seguire.

1. Controlla la proprietà. Assicurati che il titolo di proprietà e la storia della stessa siano chiari. Un notaio di fiducia può aiutarti a verificare i documenti di proprietà originali, come il certificato Hak Milik, e confrontare i documenti d’identità del venditore con i dettagli della proprietà.
2. Esamina i documenti legali. Collabora con un notaio affidabile per confermare che tutta la documentazione, come i titoli di proprietà e i pagamenti fiscali, sia in regola. Questo ti protegge da eventuali problemi nascosti che potrebbero emergere in seguito.

Trascurare questi passaggi potrebbe portarti ad acquistare una proprietà con complicazioni legali o, peggio, a perdere il tuo investimento.

È arrivato il momento di pensare a come prenderti cura della tua nuova casa a Bali.

Se non prevedi di viverci tutto l’anno, affidarti a una società affidabile per la gestione della proprietà è una scelta strategica. Un property manager professionale si occuperà di tutti gli aspetti legati alla tua villa.

• Promozione dell’immobile sui principali portali di prenotazione come Booking.com o Airbnb.
• Gestione quotidiana della proprietà, compresa la manutenzione e la pulizia.
• Comunicazione diretta con gli ospiti, garantendo un servizio eccellente dall’arrivo alla partenza.

Un gestore esperto farà in modo che la tua villa sia sempre in perfette condizioni, migliorando l’esperienza degli ospiti e massimizzando il potenziale di recensioni positive. Questi elementi sono fondamentali per fidelizzare i visitatori e garantire il successo del tuo investimento.

Scegliere il gestore giusto è cruciale.

Punta su un professionista con:

• Una solida esperienza nella gestione di proprietà a Bali.
• Una profonda conoscenza del mercato immobiliare locale e delle esigenze dei viaggiatori.

Affidare la tua villa a mani esperte non solo protegge il tuo investimento, ma ti consente anche di godere di una gestione senza stress e di rendimenti ottimali.

Mantenersi aggiornati sulle tendenze del mercato immobiliare di Bali è fondamentale.

Consultare report e analisi provenienti da fonti affidabili ti aiuterà a individuare il momento migliore per acquistare e a scoprire opportunità poco visibili.

Come rimanere informati sulle dinamiche di mercato:

• Iscriviti a newsletter immobiliari su Bali e a livello globale, segui analisti di mercato sui social media, come Indonesia Expat, Forbes o The Bali Sun.
• Partecipa a seminari o webinar locali incentrati sul mercato immobiliare di Bali.
• Consulta regolarmente i listini immobiliari per osservare l’andamento dei prezzi e i modelli di domanda.

Se hai intenzione di affittare la tua villa, è essenziale valutarne l’attrattiva per i potenziali inquilini.

Elementi come la vicinanza ai servizi, la privacy e caratteristiche uniche (come una piscina o un giardino) possono influire notevolmente sull’appetibilità della tua proprietà.

Come valutare il potenziale di locazione:

• Fai ricerche sul mercato degli affitti nella zona che hai scelto per comprendere la domanda.
• Considera la vicinanza alle attrazioni turistiche, ai collegamenti di trasporto e ai servizi locali.
• Consulta agenzie di affitti locali o property manager per stimare i potenziali guadagni da locazione.

Non lasciarti influenzare esclusivamente da entusiasmi o commenti negativi: è fondamentale fare le proprie ricerche.

Parla con i residenti locali, espatriati che hanno acquistato proprietà e professionisti del settore immobiliare.

Collegarti con esperti locali, espatriati e consulenti legali può offrirti:

• Informazioni preziose sul mercato immobiliare.
• Esperienze dirette che ti aiutano a prendere decisioni informate.

Avere un piano chiaro per il futuro è essenziale.

Che tu decida di mantenere la proprietà per un aumento di valore a lungo termine o di rivenderla dopo qualche anno, la tua strategia deve essere in linea con le previsioni di mercato e i tuoi obiettivi di investimento personali.

Come pianificare una strategia di uscita efficace:

• Definisci obiettivi chiari di investimento: guadagno a breve termine o crescita a lungo termine.
• Monitora le tendenze del mercato per individuare il momento migliore per vendere o affittare.
• Consulta consulenti finanziari ed esperti immobiliari per perfezionare la tua strategia.

Con un costante afflusso di turisti e investitori, Bali si conferma una meta ideale per chi desidera investire nel settore immobiliare.

La crescente domanda, unita alla disponibilità limitata di proprietà a prezzi accessibili, sta contribuendo a un aumento graduale dei valori immobiliari. Questa dinamica offre agli investitori un’interessante opportunità per realizzare guadagni sul capitale nel medio-lungo termine.

Bali, con il suo mercato immobiliare ancora accessibile, rappresenta un punto d’ingresso strategico per chi vuole approfittare della crescente popolarità dell’Indonesia come destinazione internazionale.

L’importanza di un supporto professionale.
Man mano che il mercato diventa più competitivo e noto, è essenziale collaborare con un agente immobiliare di fiducia. Un professionista esperto ti aiuterà a semplificare ogni fase del processo, assicurandoti un’esperienza senza complicazioni e un investimento sicuro, conforme alle normative locali.

Siamo qui per te.
In Rhino Investing, siamo sempre pronti a rispondere alle tue domande e a supportarti nel tuo percorso di investimento immobiliare a Bali e in Indonesia.
La nostra esperienza e conoscenza del mercato locale saranno il tuo vantaggio per fare scelte sicure e strategiche.